Как не пострадать при покупке квартиры

Как не пострадать при покупке квартиры

Как не пострадать при покупке квартиры Знаете ли вы, что каждая 100-я сделка на рынке недвижимости совершается по документам собственника без его ведома? Как такое возможно и есть ли средства противостоять мошенничеству.

Излишняя доверчивость собственников квартир, их беспечное отношение к документам приводят к большим проблемам. Каким образом злоумышленники, имеющие определенные знания и опыт в сфере недвижимости, продают жилье без участия собственника и вне его интересов. Но самой пострадавшей стороной в «чёрной» сделке зачастую оказывается не реальный хозяин, а человек, купивший проблемную квартиру

Обстоятельства жизни

Даже когда продавец является собственником квартиры и его права подтверждают реальные документы, риск нарваться на проблемы у покупателя остается. Есть ли уверенность, что владельцы всех долей полностью дееспособны? Всели они уведомлены о предстоящей сделке и действительно согласны на неё? Хотите обезопасить себя — придётся исследовать обстоятельства жизни продавца. Следует проверить наличие прав несовершеннолетних. Кроме них могут быть и другие категории граждан, имеющие основание претендовать на квартиру:

  • осужденные;
  • отказавшиеся от приватизации;
  • признанные безвестно отсутствующими или умершими;
  • выселенные по решению суда.
 

Дееспособен частично

Анализ судебных примеров по признанию сделок недействительными дает пищу для размышления. В таких случаях среди продавцов почти всегда оказываются лица, которые стоят (могут стоять) на учёте в психоневрологических или наркологических диспансерах. Либо фигурируют граждане, не имеющие полного осознания своим действиям на момент подписания договора.

Бывает, к нотариусу приводят с виду вполне адекватного товарища, а потом выясняется, что он и в мыслях не держал продажу квартиры, а считал, что подписывает, к примеру, завещание. Экспертиза и после смерти человека без труда устанавливает частичную утрату дееспособности продавцов. В итоге это приводит к признанию сделок недействительными и истребованию имущества от добросовестного приобретателя.

Что бывает

К адвокату обратился клиент, которому предложили по сходной цене купить квартиру. Проверили первичные документы — оказалось, продавец сам приобрёл эту недвижимость лишь тремя месяцами ранее, и гораздо дороже, чем теперь продавал. Собрав документы, адвокат обнаружил интересные факты. Предыдущий собственник на учёте в ПНД и НД, имеет 8 судимостей, в том числе за мошенничество и подделку документов; продавец тоже неоднократно судим.

При таких обстоятельствах не исключено, что последний и предпоследний собственники действуют вместе и замышляют недоброе. Адвокат отговорил клиента выходить на сделку, предполагая: наверняка сразу после получения денег продавец скроется, а предыдущий собственник отсудит квартиру, ссылаясь на свои заболевания. Такие прецеденты, к сожалению, не единичны в наше время.

Как проверить дееспособность

Просить продавца квартиры (продавцов долей) предъявить справки из нарко- и психдиспансеров — нормальная практика. Да, пребывание на учёте у врачей по поводу психического заболе¬вания, алкогольной или наркозависимости ещё не говорит о недееспособности человека. (Недееспособным лицо может быть признано только по решению суда.) Но для признания сделки недействительной достаточно факта наблюдения в ПНД и НД, у психиатров. Больной может не стоять на учёте в диспансерах или перемещаться, меняя регистрацию. Узнать всю подноготную «путешественника» сложно. Проще пригласить на сделку эксперта- психиатра для составления заключения о психическом состоянии продавца. Такая страховка необходима в отношении престарелых собственников, а также, кажущихся подозрительными по внешнему виду или ввиду частого изменения места жительства.

На заметку

Закон допускает покупку недвижимости и у гражданина, официально признанного недееспособным. Для этого требуется получить согласие его опекуна, заверенное в органах опеки и попечительства. Однако адвокаты не рекомендуют ввязываться в подобные «предприятия».

Задним умом

Весьма примечательна статья 177 Гражданского кодекса РФ. В ней всего два, но очень важных пункта.

* Пункт 1 защищает права гражданина дееспособного, но находившегося в момент совершения сделки в состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Такая сделка может быть признана судом недействительной. Иск разрешается подать самому гражданину, подписавшему договор, а также иным лицам, чьи права или охраняемые законом интересы оказались нарушены в итоге (например, супруг или наследники).

* Пункт 2 защищает права участника сделки, впоследствии ограниченного в дееспособности из-за психического расстройства. Здесь право инициировать судебное разбирательство предоставлено только попечителю несчастного. Суд может признать сделку недействительной при определенных обстоятельствах. А именно: если доказано, что в момент ее совершения гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, и другая сторона знала или должна была знать об этом.

Супруги и наследники

Случается, сделка происходит без оповещения членов семьи собственника отчуждаемой недвижимости, ради решения скрываемых от них финансовых проблем. Бывает, родня оказывается недовольной вырученной суммой или даже самой идеей продать жилплощадь. Супруги и наследники продавца квартиры могут претендовать на отчуждаемое имущество. Правда, как показывает судебная практика, супруги и наследники заявляют права на уже проданное добросовестному приобретателю жилье в исключительных случаях. Однако «попить крови» в судах, заставить основательно понервничать такие претенденты на квартиру способны.

Уточните, с какой целью продавец отчуждает недвижимость; в обосновании реализации жилплощади должна быть логика

Дополнительные гарантии

При покупке недвижимости не стоит довольствоваться лишь актом приема-передачи квартиры или ссылкой в договоре купли-продажи на передачу денежных средств. Факт расчётов необходимо фиксировать в отдельном документе — расписке, которая должна в оригинале находиться у продавца. Если есть основания предполагать, что и иные лица могут претендовать на недвижимость, то рекомендую запросить дополнительные гарантии, например от супруга — нотариальное согласие на совершение сделки, при необходимости с указанием точной суммы договора и иных его условий. Если речь идёт о покупке унаследованной квартиры — обязательство о выплате возможным наследникам стоимости их долей в счёт полученных от сделки средств.

Мой любимый дом №8 (август 2015)

Никто не решился оставить свой комментарий.
Будь-те первым, поделитесь мнением с остальными.
avatar
Back to Top